不動産法務


不動産共有の解消(共有物分割請求)

・相続などで不動産を共有することになったが、共有持分だけ持っていても仕方ないため、他の共同所有者に買い取ってもらいたい。

相続などで不動産を共同所有(共有)する場合がありますが、その不動産に住んでいない人にとっては、共有持分を持っていても意味はありません。それどころか、理論上、固定資産税を負担しますし、倒壊等で他人に損害を及ぼした場合には賠償責任も負担しますので、逆に負担やリスクを負った状態です。そして、さらに相続が続くと、共有持分が分散し、不動産共有の解消に多くの時間と費用がかかりますので、早めの対応が必要です。

不動産共有の解消は、原則、他の共同所有者と交渉し、買い取ってもらう方向で進めますが、話し合いがまとまらない場合、最終的には裁判で解消することになります。相手に裁判を意識させないとなかなか買取りに応じてくれないケースもありますので、買取り交渉の段階から弁護士に依頼することをご検討ください。

なお、不動産業者に共有持分を売却するのもやり方の一つですが、かなり安値になるケースがあります。すぐに現金化したいということでなければ、費用対効果を含め、まずは弁護士にご相談ください。


共有不動産の賃料分配請求

・賃貸物件を共有しているが、物件管理をしている共同所有者の一人が賃料を独り占めしているので、自分の持分分は分配を求めたい。
賃貸物件を共同所有している場合、賃料は、共有持分に応じて、共同所有者がそれぞれ取得します。しかし、賃貸物件を管理している共同所有者が賃料を独り占めしている場合があり、そのまま何もしないと、本来得られるべき利益が得られないことになります。

請求できることを知らず、金額が大きくなっている場合もありますので、不動産共有の解消と併せてご相談ください。


滞納賃料の支払請求

・賃貸人が賃料を滞納しており、まとめて支払いを求めたい。

相続税対策のために賃貸アパートを建てたり、賃貸アパートを相続したりする不動産オーナーがおられます。しかし、賃料を滞納する借主がいると、収益を生みませんし、住宅ローンの支払いにも影響します。滞納が続けば続くほど損失は拡大しますので、内容証明による請求などの対応は早めに着手することが必要です。

まずは滞納賃料の回収を目指すか、賃貸借契約の解除も視野に入れて動くか、空き室リスクや借主の態度・キャラクターなど様々な要素を考慮して戦略を練る必要がありますので、滞納が2か月以上続くようであれば、早めに弁護士にご相談ください。


土地・建物明渡請求

・家賃の滞納が続いているため、賃貸借契約を解除し、明渡しを求めたい。
・借主の使用方法が悪いため、賃貸借契約を解除し、明渡しを求めたい。

賃料の滞納や契約違反などにより、借主との信頼関係がなくなってしまった場合、その状態を放置すると、どんどん損失が拡大していきます。当事者同士の話し合いではまとまらない場合には、最終的には裁判で解決する必要があります。

また、裁判での強制退去を意識させないと、話し合い自体なかなか進まない場合もありますので、当事者同士の話し合いをいたずらに長引かせるべきでありません。資産を有効に活用するためにも、滞納や契約違反の状態が続くようであれば、早めに弁護士にご相談ください。


賃料増額請求

・地代をずっと変えておらず、相場より著しく低くなっているので、金額を引き上げたい。
賃貸借契約(特に土地)は長期に及ぶことがあり、その間、賃料がずっと変わっていない場合があります。しかし、相場から著しく賃料が低い場合、収益物件としての価値が下がりますので、賃料の引き上げを検討すべきです。

まずは借主との交渉になりますが、話し合いがまとまらない場合、裁判所に賃料の増額を求めることができます。交渉においても、裁判手続を意識させた方が進めやすいので、当事者間の話し合いが難しそうな場合は、早い段階で弁護士にご相談ください。


借地権の買取り

・土地を売却ないし有効活用したいが、借地権の付いた建物があり、これを何とかしたい。
・借地権付建物を売却したいが、地主が借地権の譲渡を了承しない。
借地権は借地借家法(ないし旧借地法)で守られる強い権利で、地主にとっては底地の売却・有効活用の障害となり、借地人にとっては大きな資産となります。そのため、資産管理・資産承継対策において、借地権をどのように取り扱うかは大きな関心事であり、時に地主と借地人との間で借地権(借地権付建物)の買取りや譲渡が問題になります。

基本的には話し合いで解決を探りますが、契約更新の拒絶や借地権譲渡の代諾許可などで裁判にもなりますし、更新時期によって戦略も変わってきますので、借地権の買取り・譲渡の対応でお悩みの方は、早い段階で弁護士にご相談ください。


※不動産法務全般を取り扱っておりますので、その他のご相談についてもお問い合わせください。

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