遺産分割における相続不動産の評価方法は?相続税申告との違いは?

他の兄弟から財産目録が送られてきましたが、相続不動産の評価額が正しいのか分かりません。税理士さんが作ったんだからと言っていますが、相続税申告の評価額を遺産分割でも使うものなのでしょうか。

遺産分割において相続不動産の評価は極めて重要

相続財産に不動産があったとして、共有(共同所有)にしたり、売却して売却金を分配したりする場合には、遺産分割において評価額は問題になりません(売却金額の目安程度です)。しかし、相続分を現物ではなくお金でもらう場合には、不動産のそもそもの評価額がいくらなのか問題になります。

たとえば、相続分が1/2だったとして、不動産の評価額が1000万円なら500万円もらえますが、評価額が2000万円であれば1000万円もらえることになります。

不動産の評価額が違うことがあるの?と思われるかもしれませんが、実は、評価方法によって幅があります。そのため、遺産分割においては(遺留分でもそうですが)、不動産の評価をどのように行うかが極めて重要になります。

相続税申告における評価方法とは違う

相続税申告の必要がある場合、相続税申告書にも不動産の評価額が記載されています。しかし、結論から言うと、相続税申告書に記載されている不動産の評価額は、遺産分割における不動産評価額とは異なります

相続税申告における不動産の評価方法は、あくまでも相続税申告の評価方法であり、路線価をベースに算定します。これに対して、遺産分割における不動産の評価方法は時価をベースに算定し、路線価を利用して算定した評価額とは異なる評価額になるのが通常です。多くは、時価ベースの方が評価額は大きくなりますので、相続税申告書記載の評価額を前提にして遺産分割をすると、不動産をもらう人が得をし、お金をもらう人は損をします(安く不動産を買うようなものです)

遺産分割における相続不動産の評価方法

固定資産税評価額や路線価を利用する評価方法

固定資産税評価額や路線価を遺産分割で使えないわけではありませんので、相続人の間で合意できるのであれば、そのままの金額を遺産分割で使っても構いません。むしろ、一定の金額がバシッと出ているので、一番手っ取り早い方法です。

しかし、固定資産税評価額や路線価を利用しつつ、より時価に近づけることもできます。土地の取引価格の基準として公示される「公示価格」というものがありますが、固定資産税評価額は公示価格×7/10、路線価は公示価格×8/10とされています。これを逆算し、土地の時価を「固定資産税評価額×10/7」や「路線価×10/8」とする評価方法です。この場合、建物については、固定資産税評価額とするのが通常です。

極めて簡便で、しかも客観的な基準をベースにしていますので、裁判でもよく使われる評価方法です。もっとも、戸建て住宅を前提にしており、マンションの評価額として使うことはできません。

不動産業者の簡易査定を利用する評価方法

不動産業者は無料で簡易の査定書を作成してくれますので、2~3社から取得し、それぞれの査定額の中間値を不動産の評価額とする方法です。こちらも実務ではよく利用される方法ですが、査定を依頼する時の条件によっては査定額にかなり幅が出る場合もありますので、注意が必要です。

不動産鑑定による評価方法

不動産鑑定士による不動産鑑定額を評価額とする方法です。客観的かつ厳密な算定をしますので、より時価に近づく評価方法と言えますが、鑑定費用が数十万レベルでかかりますので、どうしても評価額の合意ができない場合に利用します。なお、相続人全員の合意があれば、遺産から鑑定費用を支払うこともできます。

遺産の中に不動産がある場合の対応

遺産の中に不動産がある場合、お金でもらうのであれば、まず不動産の評価額を決める必要があります。対応のパターンは、概ね以下のとおりになります。

時価にこだわらない人

固定資産税評価額ないし路線価を評価額とする。

分かりやすい基準で時価に近づけたい人

固定資産税評価額×10/7
ないし
路線価×10/8
で算定する。

現在の取引価格を反映させたい人

簡易査定書を2~3社取得し、それぞれの査定額の中間値を取る。

時間がかかろうとも費用がかかろうとも、とにかく適正価格かどうかが最大の関心事な人

不動産鑑定をする(ただし、私的鑑定ではなく、裁判所での鑑定の方がベター)。

注意事項

①~②は戸建て住宅が前提のため、マンションの場合は③か④になります。
また、賃貸物件、借地権、底地の評価は、更に複雑になります。専門家に相談するのが無難でしょう。

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